DAC7 — co to znamená pro vaše pronájmy

Co je směrnice DAC7

DAC7 (Directive on Administrative Cooperation 7) je evropská směrnice, která vstoupila v platnost v lednu 2023. Jejím hlavním cílem je zamezit daňovým únikům v digitální ekonomice tím, že ukládá digitálním platformám povinnost hlásit údaje o svých uživatelích příslušným finančním úřadům v rámci EU.

V praxi to znamená, že platformy jako Airbnb, Booking.com, Vrbo a další musí každoročně automaticky odesílat detailní informace o ubytovatelích a jejich příjmech finančním správám jednotlivých členských států. Tato data se navíc sdílejí mezi zeměmi EU, takže se nelze „schovat" za zahraniční platformu.

Jaké údaje platformy hlásí

Rozsah informací, které platformy předávají finančním úřadům, je poměrně široký. Finanční správa tak získává komplexní obrázek o vaší ubytovací činnosti. Konkrétně platformy hlásí:

• Jméno, adresu a datum narození ubytovatele
• DIČ nebo rodné číslo
• Číslo bankovního účtu, na který jsou vypláceny příjmy
• Celkovou výši příjmů za kalendářní rok
• Počet pronajatých nocí za rok
• Identifikaci nemovitosti (adresa inzerovaného ubytování)

Tyto údaje finanční úřad snadno porovná s vaším daňovým přiznáním. Pokud se čísla neshodují, máte problém.

Co to znamená v praxi

Pokud jste dosud příjmy z krátkodobého ubytování nepřiznávali nebo je přiznávali jen částečně, vystavujete se vážnému riziku. Finanční úřad může zahájit daňovou kontrolu a doměřit vám daň zpětně až za tři roky (v případě úmyslného krácení až za deset let). K doměřené dani se přičítá penále ve výši 20 % a úrok z prodlení.

Směrnice DAC7 tak v podstatě ukončila éru, kdy bylo možné příjmy z platforem „zapomenout" přiznat. Transparentnost je nyní pravidlem, nikoli výjimkou, a přizpůsobit se musí každý ubytovatel bez ohledu na objem příjmů.

Jak se správně připravit

Nejlepší obrana proti nepříjemnostem spojeným s DAC7 je mít pořádek ve svých financích a evidenci. Začněte tím, že si vytvoříte kompletní přehled o všech příjmech z ubytování — nejen z jedné platformy, ale ze všech zdrojů včetně přímých rezervací.

• Evidujte VŠECHNY příjmy z ubytování na jednom místě — Airbnb, Booking, přímé rezervace
• Veďte si přehlednou evidenci hostů a rezervací pro případ kontroly
• Připravte si podklady pro daňové přiznání průběžně, ne až na poslední chvíli
• Pokud nemáte živnostenské oprávnění, zvažte jeho registraci — ovlivní vaše daňové možnosti

Včasná registrace živnosti vám otevírá možnost uplatnit paušální výdaje ve výši 60 % (oproti 40 % bez živnosti), což může výrazně snížit váš daňový základ. Zejména pokud máte nízké skutečné náklady, je paušál výhodnou volbou.

Praktické tipy

Nečekejte na to, až vám přijde dopis z finančního úřadu. Zpětné řešení daňových nedostatků je vždy dražší a stresovější než prevence. Pokud jste v minulosti příjmy nepřiznávali, zvažte podání dodatečného daňového přiznání — dobrovolná oprava je posuzována mírněji než nález při kontrole.

Při rozhodování o způsobu uplatnění výdajů máte dvě základní možnosti. Paušální výdaje jsou jednodušší — 60 % příjmů se živnostenským listem, 40 % bez něj. Skutečné výdaje vyžadují pečlivou evidenci dokladů, ale mohou být výhodnější při vysokých nákladech (rekonstrukce, vybavení, energie).

Jak vám pomůže ChaMan

ChaMan vám umožňuje mít všechny příjmy z ubytování přehledně na jednom místě. Ať už přijímáte rezervace přes Airbnb, Booking.com nebo přímo od hostů, vše se eviduje v jednom systému. Na konci roku (nebo kdykoli potřebujete) si jedním kliknutím vygenerujete přehled příjmů za libovolné období.

Díky automatické fakturaci máte ke každé rezervaci doklad, který slouží jako podklad pro daňové přiznání. Nemusíte ručně procházet výpisy z platforem ani porovnávat tabulky v Excelu. ChaMan se postará o to, aby vaše evidence odpovídala tomu, co platformy hlásí finančnímu úřadu — a vy měli klid na podnikání.

Správná evidence je také klíčová pro výpočet poplatků z pobytu, které musíte odvádět obci. Když máte příjmy a rezervace na jednom místě, všechny návazné povinnosti se řeší mnohem snáze.